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土地利用和管理

索引号: 11360921014773952U-2020-00011 发布机构: 上泸镇
发文日期: 2019-05-28 废止日期:
文 号: 主题分类: 土地利用和管理

上泸镇推进农村宅基地管理工作实施方案(试行)

        

      为加强农村宅基地管理,推进秀美镇村建设,保护耕地,维护农民合法权益,实现节约集约用地,根据《中华人民共和国城镇规划法》《中华人民共和国土地管理法》(中办发〔2014〕71号)《国土资源部关于印发(农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则)的通知》(国土资发〔2015〕35号)、《江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知》(赣府厅字〔2014〕55号)、《中共上饶市委办公厅、上饶市人民政府办公厅关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见》(饶办发〔2017〕15号)、《上饶市农村居民住房建设管理条例》《上饶县全面推进农村宅基地管理工作细则(试行)》(饶县办发【2018】32号)等法规政策规定,结合我镇实际,制定本方案。

第一章 集体经济组织成员资格认定及户的界定

一、集体经济组织成员资格的取得方式

(一)因集体经济组织初设而取得。即在上世纪五十年代创设农业合作社的入社成员,当然取得该集体经济组织成员资格至今,并包括当时入社成员的户内全体人员。

(二)因出生取得。集体经济组织成员所生(包括)暂未登记户籍的婚生和非婚生、计划生育和非计划生育)子女,自出生后取得该集体经济组织成员资格。实践中一般遵循随父原则。因婚变,父方出具证明,可随母确定成员资格。是纯女户的,经其家庭申请,报村民事务理事会同意,经村民代表大会通过,可将其中一女作为具有取得本集体经济组织成员资格的对象。

(三)因婚变或收养关系迁入取得。其他集体经济组织的成员,因嫁入、入赘收养而迁入新的集体经济组织后,取得该集体经济组织成员资格。此迁入一般应当登记入户籍,如果虽未迁入户籍,但已丧失原集体经济组织成员资格的,并已成为新的家庭成员应认定为取得新的集体经济组织成员资格(原户籍所在地必须出具证明)。收养必须是依法收养,收养前须通过村民会议或村民代表会议同意,并出具民政部门收养证明。

(四)协商加入取得。即其他集体经济组织的成员,经与接收方集体经济组织协商,同意接收其为本集体经济组织成员。

二、以下人员可以认定为本集体经济组织成员

(一)由集体经济组织成员繁衍,户籍在本集体经济组织并在该集体经济组织共有的土地生产、生活的后代(男到女家及女儿出嫁的除外);

(二)与集体经济组织成员形成法定婚姻关系的,国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外;

(三)父母或一方具有集体经济组织成员资格的子女,符合承包经营条件,但未承包到集体土地的;

(四)成员家庭经过合法程序收养的子女并通过村民会议或村民代表会议同意的;

(五)因国家政策性迁入(下放未回城的知青等)或经法定程序加入的。

三、下列人员不丧失集体经济组织成员资格

(一)原户籍在本集体经济组织的大中专院校学生及毕业生,国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外;

(二)原户籍在本集体经济组织的现役军人(不含现役军官)、复员、退伍军人,国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外;

(三)原户籍在本集体经济组织的监狱服刑人员,社区矫正人员、刑释解戒人员;

(四)原户籍在本集体经济组织的成员,因外出经商、务工等原因,脱离集体经济组织成员所在地生产、生活,未曾弃荒土地、未曾自愿放弃其成员权利义务的;

(五)法律、法规、政策规定的其他情形人员。

四、以下人员不能认定为集体经济组织成员。

(一)逃避本集体义务的人员;

(二)国家行政事业单位及国有企业录用及退休人员;

(三)部队军官;

(四)户口在本村的挂户、寄养、寄读人员;

(五)已外嫁的女儿或男到女家的(包括事实婚姻)。

五、本集体经济组织成员资格因下列情形而丧失

(一)死亡或符合民法规定宣告死亡条件的;

(二)取得其他集体经济组织成员资格的;

(三)未在集体经济组织所在地生产、生活,未与农村集体经济组织形成权利义务关系,不以该集体经济组织所有的土地为基本生活保障的。(包括全家迁出集体经济组织所在地的)。

六、户的界定

本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄可立为一户;纯女户家庭中女性成员以结婚属于入赘的可立为一户;父母必须与一子合并一户。

第二章宅基地退出、流转

一、宅基地退出

(一)退出方式

根据本人申请,可采取无偿、有偿方式退出宅基地。“一户多宅”不符合规划的多在部分,闲置废弃的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物或构筑物必须拆除,将宅基地退还集体。

1.无偿退出。

闲置废弃的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物或构筑物,实行无偿退出。

为解决村庄厕所问题,可由集体统一规划,建设公共厕所。对有畜禽舍用地需求的村民,由村集体经济组织按规划统一安排,村民在建设畜禽舍前须与集体经济组织签订协议,对闲置两年的畜禽舍村集体经济组织将无偿收回。(注:以宗地标号为准是否记录同一宗地)

2.有偿退出

(1)“一户多宅”的多宅部分。符合规划的,鼓励在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中流转;对无法流转,但有退出愿望的可实行有偿退出。

(2)“一户一宅”及“一户多宅”全部退出的,补偿标准上浮20%,但需提供有房居住的证明。

(3)非本集体经济组织成员在本村占有和使用的宅基地,如涉及到“多户一宅”的,在其他户都有退出意愿的情况下,

(二)宅基地退出补偿标准

对自愿有偿退出的住房建筑面积补偿标准(不含附属房屋):

(1)土木结构、砖木结构:50元/㎡

(2)砖混结构:100元/㎡

补偿标准及补偿情况在本集体经济组织公示。

(三)办理程序

1.申请人持以下材料向村民事务理事会提出申请。一

(1)宅基地退出申请表;

(2)土地使用证或权属证明材料;

(3)家庭户口簿及家庭成员身份证明材料;

(4)现居住场所的证明材料;

(5)全部退出宅基地的,还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书;

(6)其他需要提供的材料。

2.报村委会审查。

3.镇人民政府对退出宅基地进行审核。

4.由镇人民政府对退出宅基地的面积进行调查,调查结果在本集体经济组织公示后,由申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》。

5.将相关材料报区自然资源局审查。

6.经审查符合本办法规定的,由区自然资源局报区级人民政府批准后,注销土地使用证。

7.宅基地退出户按照协议在规定期限内腾出现有房屋,并将建筑物、构筑物清除,或签订放弃建筑物、构筑物协议书。

8.支付退出宅基地补偿款。

9.申请房屋处置验收。

10.宅基地全部退出户凭验收单及《不再申请宅基地承诺书》办理购买政府商品房相关手续。

(四)有偿退出资金来源

主要资金来源包括:

(1)宅基地择为竞价款;

(2)宅基地有偿使用费;

(3)“增减挂钩”收益;

(4)宅基地流转收益;

(5)村集体其他收入。由理事会对本村近五年的资金收入、支出进行预测,确保预算收支平衡

(五)拒不退出采取的措施

1.村组干部、党员、理事会成员、工商业主、产业协会负责人、国家行政事业单位干部职工、国有企业工作人员带头拆除。拒不带头拆除的由有关部门给予相关处理措施。

2.在村规民约中规定,对该无偿退出宅基地不退出的对象,经村民事务理事会多次做工作无效的,由理事会组织拆除。

3.参照宅基地有偿使用费收取措施进行处理。

二、宅基地流转

(一)流转方式

宅基地可采取转让、出租等方式进行流转。

(二)流转范围

受让、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。

(三)流转条件

转让方必须同时满足以下条件方可流转:

1.转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所,能保证基本住居住需要。流转后不得再申请宅基地(“多户一宅”的除外);

2.流转的宅基地和房屋,必须依法取得宅基地使用权,且产权明晰无争议;

3.流转的宅基地和房屋。必须符合土地利用总体规划,镇总规和村庄规划;

4.宅基地流转必须经本集体经济组织同意;

5.流转的宅基地不得擅自改变用途。

(四)流转收益分配

流转收益分为房屋收益和宅基地收益,房屋收益归产权人所有,宅基地收益须在集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配。宅基地转让按收益的15%,出租收益按租金的20%上交本村集体经济组织。

第三章 宅基地有偿使用

(一)缴费对象

因历史原因形成“一户一宅”超标准占用宅基地的,“一户多宅”的,以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。

(二)收取范围

有下列情形之一的应收取宅基地有偿使用费:

1.“一户一宅”的,超过180㎡面积的;

2.“一户多宅”的多宅部分,其中涉及“多户一宅”的在其他户都有退出意愿的情况下,不愿退出的须交纳整栋宅基地的有偿使用费。

3.非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。

(三)收费标准

1. “一户多宅”的,有偿使用根据其超过面积标准面积(超过标准面积5平方米以内的免征);

(1)超出面积5--50平方米部分按每年10元/㎡计费;

(2)超出面积51--100平方米部分按每年15元/㎡计费;

(3)超出面积101--150平方米部分按每年20元/㎡计费;

(4)是超出面积151平方米以上部分按每年25元/㎡起征,每增加50平方米标准提高5元/㎡计费,以此类推。

2. “一户多宅”的。其中一宅超标准面积的,超过部分与多彩部分累计按照阶梯式放计费;一宅未超标准面积的,多宅部分全部按照阶梯式计费,不扣除一宅不足面积部分。

3. 非本集体经济组织成员通过继承在农村占有和使用宅基地的按每年5元/㎡收费,以其他方式在农村占有和使用宅基地的按每年20元/㎡收费,超过150平方米以上的,每增加50平方米收费标准提高5元/㎡。

4. 特困户、五保户可经过村民会议或村民代表会议集体公议,给予减免。

(四)收费方式

根据交纳对象自愿申请,选取以下方式之一交纳宅基地有偿使用费:

1.按年度交纳。每年在当年12月底前主动向本集体经济组织交费的,优惠5%。逾期不交的,每日加收1‰的滞纳金,退出宅基地的退回当年度的有偿使用费。

2.按时间断交那。分5年期交纳,10年期交纳,20年期交纳。5年期一次性交纳的优惠10%,,10年期一次性交纳的优惠15%,20年期一次性交纳的优惠20%,并在上一时间段未交纳下一时间段有偿使用费。逾期不交的,每日加收1‰的滞纳金。中途申请退出宅基地的,按未使用年限退回有偿使用费。

3.一次性交纳的。一次性交纳的按70年收取,优惠30%。中途申请退出宅基地,并按使用年限退回有偿使用费。

(五)使用范围

坚持“取之于民、用之于村”的原则,宅基地有偿使用费主要用于旧村改造、宅基地退出补偿、村庄基础设施建设、公共设施、公益事业及村民事务理事会成员的误工补贴等。宅基地有偿使用费收支情况每年在本集体经济组织内部至少公示二次。

(六)工作措施

1.加强宣传。通过以下方式方法加强宅基地制度改革试点工作的宣传,营造改革氛围,做到家喻户晓,人人皆知。

(1)召开理事、党员会议、群众大会,宣传改革精神,统一思想;

(2)发放宣传资料;

(3)外出务工人员通过其近亲属予以转告;

(4)创新联系方式,以电话、微信、短信等进行告知;

(5)有明确地址的可寄送《致外出村民的一封信》;

(6)利用节假日外出村民回乡时机,召开座谈会,宣传政策,争取支持;

(7)利用宣传栏、标语、户外广告进行宣传;

(8)理事会成员分片包户进行宣传。

2.明确职责。建立村民事务理事会为实施主体,村民委员会为责任主体,镇政府协助的工作机制。倡导理事分片包户,村组干部、党员、理事会成员、工商业主、产业协会负责人、国家行政事业单位干部职工、国有企业工作人员带头交纳,动员亲属、在外知名人士积极参与的工作方法。

3.处理措施。对不按时交纳宅基地有偿使用费的,采取以下措施:

(1)除收取滞纳金外,在其子孙符合分户条件后,申请建房的,该村组不予以分配宅基地。

(2)不予分配本集体收益,不享受村组基础设施建设和和公益事业收益。

(3)在调整责任田时扣除多占宅基地同等面积的责任田、不予分配承包地。

(4)通过相关部门从一卡通扣取。

(5)工商户、企业业主不按时交纳宅基地有偿使用费的,相关部门不得办理相关证照及年检。

(6)镇政府支持村民事务理事会对久拖不交的硬头户、赖皮户向法院提起诉讼,通过法院将其列入失信人员名单。

(7)将有偿使用费交纳情况作为评选“信用农户”的重要指标,对失信农户限制其农房抵押。

(8)如涉及党员不按规定交纳有偿使用费的,年度党员评议为不合格,连续2年不合格的,作出劝其退党的组织处理。

(9)镇政府及相关部门、村委会在为当事人出具证明,办理各种证照、申请享受权益及办理其他事项时,因事先由村民事务理事会签署意见。

(10)采取“红榜”和“白榜”公示办法,已交纳的进行“红榜”公示给予表扬,拒不交纳地进行“白榜”公示给予通报。

(11)未交纳宅基地有偿使用费的村民不予纳入理事会成员及村委会干部的候选人。

(12)涉及国家工作人员的宅基地有偿使用费实行由所在单位代扣代缴。

(13)涉及村组干部、理事会成员不交纳的,采取停职、依法罢免等措施实施;

(14)不予享受国家对农村的优惠政策、危旧房改造、惠农支农等产业扶持项目。

第四章 宅基地分配

一、分配对象

本方案适用于各村组所有符合建房条件的村集体经济组织成员。

二、分配原则

(一)坚持“一户一宅”的原则;

(二)坚持节约集约使用、保护耕地原则;

(三)坚持宅基地有偿使用原则;

(四)坚持村庄规划和土地利用年度计划原则

(五)坚持公开、公平、公正的分配原则;

三、分配条件

村民符合下列条件之一的,可分配宅基地:

(一)符合立户条件且无宅基地的

(二)人均住房建筑面积不足25平方米,原宅基地必须退回集体经济组织,并书面承诺同意限期拆除原有住宅的,不拆除原有住宅,不退出集体宅基地的,所交建房押金不予退还;

(三)因征地拆除或村庄改造需要搬迁的,一户多宅除外;

(四)原有住宅危旧或因灾倒塌且无其他住宅,需要在原址改建并符合村庄规划的,但不得超过规定面积;

(五)原有住房危旧或因灾倒塌,需要另择地址建房,原宅基地已经退回村集体经济组织的,一户多宅除外;

(六)法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

农村村民存在下列条件之一的,不分配宅基地:

(一)选址不符合村庄规划、村级土地利用总体规划的;

(二)家庭成员不履行本集体经济组织成员应尽义务的;

(三)虽是本村常住户口,但系寄居、寄养、寄读的;

(四)符合立附条件,原宅基地审批前属耕地占用面积达到240平方米的或原宅基地审批前属非耕地占用面积达到360平方米的;

(五)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上房屋的;

(六)将住房赠与他人或者改作他用的;

(七)政府纳入集中供养的;

(八)家庭成员有非法占地行为尚未接受处罚的;

(九)家庭成员有一户一宅超出面积不交纳有偿使用费的,一户多宅不主动退出或不交纳有偿使用费的;

(十)非本集体经济组织成员在农村集体土地上的房屋不得申请改建;

(十一)法律、法规规定不得申请建房的其他情形。

四、择位竞价

村集体经济组织将基础设施建设、开垦耕地、收回自留山、自留地、承包经营权补偿等宅基地储备费用纳入宅基地分配成本,采取择位竞价的有偿方式分配宅基地。

(一)对规划范围内的宅基地进行合理储备。

(二)根据村组规划、人口增长及用地规模对村内的宅基地进行宗地划分,合理确定宗地面积。

(三)根据村组宅基地储备、基础设施建设等成本,确定地块底价,耕地不低于1000平元/平方米。旱地不低于600元/平方米,其他土地不低于500元/平方米。不得擅自改变底价,原则上5年调整一次,标准只能调高,不能调低。

(四)制定竞价规则。涉及新增建设用地的必须择位竞价,宅基地择位竞价方式为“三确定一公示一竞拍”,有村民事务理事会确定地段分类、确定面积、确定底价,张榜公示,村民事务理事会组织符合建房资格和条件的村民按市场方式竞拍。所得收益按照4:6。比例分配,即40%收益补偿农户、剩下60%收益由镇、村集体统筹管理,用于发展公益事业。

第五章 村庄规划执行

一、村庄规划应遵循“政府主导,村民参与”的工作机制,村民应参与到村庄规划编制和执行的全过程。

二、村民应当通过问卷调查、村民访谈、规划公示、村民审议等四位一体的办法,参与村庄规划编制。

三、村民事务理事会负责村庄规划的执行。村民会议或村民代表大会负责对村庄规划执行情况进行监督。

四、在编制规划的过程中,充分尊重民意,发挥村民理事会和党小组的作用,充分征求村民的意见和建议,尊重当地的风俗习惯,让村民真正参与规划。力求规划切合实际,让农民接受。

五、村民事务理事会应当加大对规划的宣传力度,使村民充分认识到规划对改善农村人居环境,提高村365bet正网盘口活质量的重要作用,让村民执行规划成为一种自觉行为。

六、在村民事务理事会成员中,选定一名规划监督员,负责监督村庄规划执行工作。

七、建立建房履约保证金制度。建房申请人必须交纳建房履约保证金,约束村民按照规划和时间进度要求建房,否则履约保证金不予退还。

八、严格执行规划制度,依照村民建房审批程序,对规划区外实行“一刀切”,一律不予审批建房,坚决杜绝开天窗建房及规划区外建房。

九、加强建房过程中的监督管理。在农户建房过程中,村民事务理事会要检查农户建房情况,重点检查农户是否按规划要求进行施工、是否存在工程质量等问题,一旦发现问题,及时跟村民进行沟通,并报告镇自然资源所,下达整改通知。对违法违规建房行为及时报镇政府依法查处,切实维护规划的严肃性和权威性。

十、村庄规划区内村民无建筑物的宅基地,归集体所有。村民确需宅基地的,由村民事务理事会根据规划重新安排。

十一、村庄规划区内的承包地、自留地,由村集体统一收回,并给予一定补偿。补偿标准按照国家征地标准执行,补偿资金在收取的宅基地有偿使用费中开支。暂时不用的承包地、自留地,收回后,可由原承包户继续经营,并按年度核减补偿款。

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